サラリーマンが不動産投資で失敗しないために、経験談を元に徹底解説

サラリーマンが不動産投資をすることにおいてメリット、デメリットはいくつかあります。

家賃収入は不労所得として、稼げる収入の1つであり気になる方もいるかと思います。

しかし、正しい知識がないまま不動産投資をすると損をしてしまい、かつ不動産投資ローンがあるため後悔が残ってしまいます。

サラリーマンが不動産投資をすることのメリットとデメリットは？

不動産投資は将来の年金の足しであったり、節税効果があるなどの話を聞いたことがあるかもしれません。

特にサラリーマンが不動産投資をすることのメリットも存在します。

しかし、とにかく物件を保有すれば良いという訳ではありません。

まずは不動産投資をサラリーマンが始めることのメリットとデメリットを確認しましょう。

不動産投資をするメリット

不動産投資をするメリットはいくつかあります。

実際に私が運用している観点も踏まえて解説します。

メリット1：将来の年金の足しにする

投資用不動産を購入した時は基本的にローンを組むため、毎月の収支はそこまでプラスにはなりません。

毎月多少のプラスになっても、毎年固定資産税などの支出もあったり、空室になることもあります。

しかし、ローンが完済して（丁度老後くらい）からは返済がないため、それ以降はそのまま家賃収入を受け取ることができます。

公益財団法人不動産流通推進センターの統計によると東京圏のワンルームの平均家賃が73,131円です。

老後の頃は築年数があるため、平均家賃までは厳しいにしろ家賃は大幅には減少はしません。

メリット2：資産のリスク分散になる（インフレ対策）

投資はリスク分散することが鉄則です。

自分の資産を確認した時に、預貯金のみだと将来インフレが起きた時に預貯金は目減りしてしまいます。（預貯金の金額が変わらないのに物価が高くなるため）

もしもインフレになった場合、インフレに吊られて不動産の価値は上がります。

また、併せて株式などの資産などにも振り分けておくとリスク分散の効果もより発揮できます。

メリット3：生命保険の代わりになる

ローンを組む時は基本的に団体信用生命保険（団信）が付帯しています。

あなたにもしもの時があった場合は、この保険でローンが完済となり、不動産の資産だけが残ります。

家族がいる場合は、この不動産を相続するために、家族を守ることもできます。

メリット4：投資対象として価格変動リスクは少ない

株式やFXと比べると価格変動が少ないです。

特に上記の2つは資産が完全になくなることもリスクとしてあります。

しかし不動産は一気に価値が0円になることはありえません。

むしろ購入時よりも一瞬で10％程度の価格変動が起きることもほとんどありえません。

メリット5：節税対策をすることができる

節税をすることが少ないサラリーマンにとってはとても大きなメリットです。

不動産投資をすると、不動産収入が発生するために確定申告は必須となります。

そして申告する際に、不動産収入を得るために発生した支出はもちろん家賃収入から差し引くことができます。

差し引いた分が利益です。

そこで、支出（経費）に参入できるものの例として、

などがあります。

つまりは家賃収入を受け取るために払った支出ですね。

不動産を取得した年はほぼ不動産収入は赤字となるので、所得税の還付や翌年に払う住民税も安くなります。

不動産投資をするデメリット

メリットもたくさんありますが、デメリットもたくさんありますので、チェックしておきましょう。

デメリット1：空室リスクがある

賃貸に出している上で必ず空室が発生することはあります。

このタイミングは家賃収入がないため、その時でもローンが払えるように、日頃から非常用に別途の積立貯金をする必要があります。

サブリースという家賃保証制度がありますが、基本的に大きな金額の手数料が取られるため、個人的にはおすすめしません。

デメリット2：ローンを組むことになる

不動産投資ローンを組むことになり、基本的にワンルームでも2,000万円程度の借金を背負うことになります。

今後自分用の住宅ローンを申請する際には不動産ローンと家賃収入と給与所得を全て合算して審査の対象となるため、きちんと自分で収支の管理をする必要があります。

デメリット3：簡単には手放せない

もしも、長い人生の中で給与所得がなくなるタイミングもあるかもしれません。

資金繰りが辛くなったとしても、すぐに不動産が売れない可能性もあります。

仮にすぐに買い手が見つかったとしても、買い手の銀行ローンの審査を待ったりと1ヶ月程度は早くてもかかってしまいます。

デメリット4：毎年確定申告の手間が発生する

家賃収入が発生した時点で確定申告は必須です。

そしてワンルーム1件程の家賃収入だと税理士に依頼などすると大半が赤字です。

そのため面倒ですが、自分で確定申告をすることが懸命です。

慣れたらそこまで大変ではないですが、1年間の支出した経費の領収書を管理しておいたりする必要もあります。

不動産投資をする上で必ず注意すること

いざ不動産投資をする際に、必ず気をつけるべきポイントがあります。

このポイントは必ずチェックして下さい。

これからは立地が最重要

日本全国の賃貸の空室は増加傾向にあります。

不動産投資における最大のリスクは「空室」です。

そのため、この空室を少しでも下げるためには、人口が増加しているエリアの不動産を購入することが重要です。

駅近物件などは、不動産価格が高く、利回りが低いですが、今後10年、20年と付き合う物件なので空室リスクを避けるためには重要です。

また、賃貸で借りる人は大手の賃貸物件サイトで条件欄で徒歩5分以内などで検索する人も多いです。

もしもあなたの物件が徒歩8分とかだとそもそもあなたの物件を知られることはありません。

利回りが下がっても立地を重視しましょう。

間取りは需要が増えているワンルーム、1K

不動産投資をする上で需要を意識することが大切です。

賃貸もですが、もしも売却しようと思った時も使いにくい間取りだと買い手が見つかりにくいです。

逆に需要のある駅近で間取り1Kなどの物件は築年数が経過していてもあまり値崩れせずに売却をすることができます。

2LDKや2DKなどの間取りは一般的には2人〜3人世帯の家族にしか募集が来ません。

日本の世帯人数の動向を踏まえてワンルームや1Kを選びましょう。

最初の物件は首都圏一択

これは総合的に空室リスクや物件の値崩れなどを考慮してですが、1つ目の物件はリスクを抑えることが重要です。

地方で格安で購入してリノベーションして高利回りで賃貸するなんて話もありますが、これは不動産投資の経験者やノウハウを持った方がやっています。

管理面でも簡単ではないです。

主要都市であれば急な大幅な値崩れも起きにくく、人口動向も踏まえて空室リスクも急増することは考えにくいです。

そして最悪は自分で住む、売却するなどのリスク回避策も考えておくことが重要です。

年収600万円以上ある方が不動産投資を検討する

筆者は年収530万円の時に不動産投資をしました。

この時の手取りは賞与を含めて毎月35万円程度であり、通常なら生活に問題なく、資産形成の積立もできる収入です。

しかし、ある時空室が発生して、毎月の不動産投資の返済額である約6.5万円の返済＋毎月の管理料で約8万円の支出のみが残る時期がありました。

不動産の業者は年収500万円以上が目安と言う方が多いですが、筆者は年収600万円以上の方が安全だと考えています。

まとめ：不動産投資は借入でレバレッジのある投資。リスクを考えてから判断しよう

上記の4点は非常に重要なため、この4点を念頭に不動産投資の会社に相談してみてはいかがでしょうか。

また、不動産投資だけでなく資産形成をすることは重要です。

資産形成に関する方法は下記で徹底解説しているため、こちらも参考にしてみてください。

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kinkaioji.com

2021.06.29

最後までお読み頂きありがとうございました。