住宅において賃貸と購入はどちらの方がお得かは永遠のテーマだと思います。
どっちに関してもメリット、デメリットがあるため、あなたの環境によって多少答えは変わってきます。
目次
住宅において賃貸と購入ではそれぞれどのくらい費用がかかる？
賃貸と購入においてどちらが得なのかはかなり迷うところです。
地域などによっても税金面などは違ってくるため、一概にいえない部分がありますが、
前提条件を作って実際にシミュレーションを作成し比較してみましょう。
「シミュレーションの前提条件」
ではまずはシミュレーションをするにあたって前提条件を確認しようと思います。
それぞれ50年間として計算しています。
まず前提条件として、
【購入の場合】
- 物件価格：3,500万円
- 諸費用：280万円（物件価格の8％相当）
（手数料、ローン保証料、登記費用、税金など） - 頭金：380万円（約10％相当）
- 住宅ローン：3,400万円
- 金利1.0%、35年返済＝毎月の返済額/95,977円
住宅ローンの総返済額/40,310,151円 - リフォーム費用
20年目頃：200万円、35年頃：500万円
トータル：700万円 - 固定資産税・都市計画税：750万円（場所によって変動あり）
- 管理費・修繕積立金：月/1.5万円×600ヶ月＝900万円
- 住宅ローン控除（10年間）：291.2万円
※返済シミュレーションを元に計算済
【賃貸の場合】
- 家賃：10.5万円
（賃貸相場は物件価格の0.3%程度が相場なため、3,500万円の0.3%とした）
※家族構成などによりその内20年間は家賃13万円と仮定
10.5万円×360ヶ月＋13万円×240ヶ月＝6,900万円 - 入居時の敷金、礼金で2ヶ月分の家賃：10.5万円×2ヶ月＋13万円×2＝47万円
- 更新料1ヶ月分（2年に1度）：10.5万円×15回＋13万円×10回＝287.5万円
賃貸と購入費用の単純比較
| 項目 | 購入 | 賃貸 |
| 住宅ローン or 家賃 | 4,031万円 | 6,900万円 |
| 購入時頭金 | 380万円 | − |
| リフォーム費用 | 700万円 | − |
| 固定資産税 都市計画税 | 750万円 | − |
| 管理費 修繕積立金 | 900万円 | − |
| 住宅ローン控除 | -291.2万円 | |
| 敷金・礼金 | − | 47万円 |
| 更新料 | − | 287.5万円 |
| 合計 | 6,469.8万円 | 7,234.5万円 |
結果としては購入の方が安い結果となりました。
そのため、費用面においても、賃貸で郊外のエリアに引越したらもっと安い家賃で同レベルの物件に住むことも可能ではあります。
また、ここで重要な事があり、一概に上記の数値だけを比較をしてはいけない部分があります。
ここからはファイナンシャルプランナーとしてさらに深堀していきます。
上記のシミュレーションの数字を鵜呑みにしない
ではシミュレーションの結果をみたところでは購入の方がお得である事がわかりました。
しかし、その数字だけで判断をしてはいけません。
その理由が、
- 賃貸だと節税する事が可能
- 購入時の頭金を上手に活用する
この2点を上手く活用する事ができるのが賃貸の非常に重要なメリットとなってくるのです。
ではそれぞれ解説していきます。
賃貸だと節税する事が可能
賃貸は節税する事が可能？と疑問に思った方もいるかと思います。
賃貸の家賃を節税対策に利用する事ができるのです。
そして事前の条件としては、【個人で給与所得以外がある事】が条件です。
給与所得以外と聞いて抵抗が出た方もいるかもしれませんが、今では給与所得以外を得ることは非常に簡単です。
例えば、「クラウドワークス」や「サグー」というサービスに無料登録をすることで簡単に副業をする事が可能です。
内容としては、
- PCを使って文字の入力
- アンケートに答える
- Webライターの記事の執筆
- データ入力
- その他いろいろ
など、パソコンでタイピングができればできる副業の仕事がたくさんあります。
ここで得た収入は一般的に雑所得です。
そして重要な事が、雑所得を得ると確定申告をする必要があるのですが、
です。
そして、この雑所得を得るにはパソコンも必要ですし、作業場として自宅の一部も必要ですよね。
だからこそ家賃の一部は作業場として、家賃の一部を経費計上できるのです。
なお、ここからの話は下記でも詳しく書いています。
「住宅において賃貸と購入はどっちが良い？元銀行員がズバッと解説！」
どのくらい経費計上でお得になるの？
仮に作業場として家賃の30％相当を経費計上したとします。
上記のシミュレーションで賃貸のトータルは6,900万円なため、この30％相当で、人生で2,070万円を経費にする事ができます。
そして例えば年収400万円代の方であれば概ね税率は所得税と住民税を足して20％だと思います。
414万円を生涯に亘って支払う税金が少なくなります。
もちろん年収が増えて税率が上がればもっと節税効果は高まります。
購入時の頭金を上手に活用する
今回のシミュレーションだと購入時の頭金では380万円を支払っています。
もちろん現在フルローンで頭金なしでも住宅を購入する事が可能ですが、これはファイナンシャルプランナーとして絶対おすすめしません。
そして、購入するということは一括でこの380万円がなくなってしまいます。
賃貸であれば頭金は払うことはないので手元に残ったままです。
そこで重要な事が、賃貸の場合この380万を銀行口座に遊ばせるのではなく、380万円にも働いてもらうのです。
一般的な投資信託では平均的な利回りは3％〜5％程度です。
この380万円をそのまま預けて複利運用で回したとしましょう。
そして平均的な利回り3％だと仮定し、老後に備えて30年間運用したとすると、約933万円になります。
参照元：アセットマネジメントOne
このように、購入していたら380万円がその時になくなっていたお金も、賃貸であればお金にも働いてもらい、380万円→933万円にまで成長してくれます。
もちろん常に平均利回りで運用できる保証はないため、実際にはもう少し低い成果だったとしても、
過去の統計上では正しく運用していればプラスに成長します。
経費と運用益を加味した比較
| 項目 | 購入 | 賃貸 |
| 住宅ローン or 家賃 | 4,031万円 | 6,900万円 |
| 購入時頭金 | 380万円 | − |
| リフォーム費用 | 700万円 | − |
| 固定資産税 都市計画税 | 750万円 | − |
| 管理費 修繕積立金 | 900万円 | − |
| 住宅ローン控除 | -291.2万円 | |
| 敷金・礼金 | − | 47万円 |
| 更新料 | − | 287.5万円 |
| 経費による節税 | -414万円 | |
| 運用益 | -553万円 | |
| 合計 | 6,469.8万円 | 6,267.5万円 |
結果としては賃貸の方がお得という結果となりました。
結論：賃貸の方がトータル的にはお得、但し上手く活用する必要もある
- 表面上のシミュレーションだけで判断しない
- 賃貸の場合は雑所得を少額でも持つ
- 正しく資産運用も大切
- 賃貸はライフスタイルに併せて柔軟性もある
筆者としては賃貸の方がおすすめではないかと考えています。
ただし、”副業をする”という条件があり、人によって環境やライフスタイルなどは異なるため、決して一概には言えません。
働き方や将来のライフプランをしっかりと考える必要があります。
なお、雑所得のところで、勤務先が副業禁止の場合は下記で対策も記載していますので、目を通してみて下さい。
では最後までお読み頂きありがとうございました！
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